Φθηνότερες πλέον οι μεταβιβάσεις των ακινήτων

Οπως προκύπτει από τα παραδείγματα που επεξεργάστηκαν «ΤΑ ΝΕΑ», το νέο τοπίο δημιουργεί σημαντική φορολογική ελάφρυνση για τον αγοραστή και όσο αυξάνεται η αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου τόσο μεγαλώνει και το όφελος. Η ελάφρυνση ροκανίζεται μόνο όπου προκύπτει πολύ μεγάλος φόρος υπεραξίας, ο οποίος και βαρύνει τον πωλητή, αλλά ακόμη και σε αυτές τις περιπτώσεις στελέχη του χώρου δεν αποκλείουν την περίπτωση οι δύο πλευρές στο τέλος «να τα βρουν».

Δεδομένου ότι η υποχώρηση των τιμών είναι μεσοσταθμικά 40% από την έναρξη της κρίσης και ανάλογα με την περίπτωση φτάνει και το 80%, εμφανίζονται – όπως λένε συμβολαιογράφοι – ενδιαφερόμενοι αγοραστές που δέχονται να καταβάλουν εκείνοι μέρος του φόρου υπεραξίας, αφού και πάλι το όφελος που θα έχουν από τη μείωση του φόρου μεταβίβασης είναι μεγαλύτερο.

ΠΡΟΚΥΠΤΕΙ ΟΦΕΛΟΣ. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση διαμερίσματος που αγοράστηκε το 2003 προς 120.000 ευρώ και πωλείται σήμερα έναντι 160.000 ευρώ. Με το προηγούμενο σύστημα ο αγοραστής καλούνταν να πληρώσει φόρο 15.600 ευρώ (με συντελεστές 8%-10%). Με το νέο σύστημα, αγοραστής και πωλητής θα επιβαρυνθούν με 5.018 ευρώ. Προκύπτει δηλαδή όφελος 10.582 ευρώ.

Αλλη περίπτωση αφορά οικόπεδο που αγοράστηκε το 2001 έναντι 400.000 ευρώ και πωλείται σήμερα έναντι 500.000 ευρώ. Η συνολική φορολογική επιβάρυνση της μεταβίβασης, για αγοραστή και πωλητή, διαμορφώνεται στα 20.790 ευρώ. Με το προηγούμενο καθεστώς, ο αγοραστής έπρεπε να δώσει στην Εφορία 49.600 ευρώ.

Η μείωση της συνολικής επιβάρυνσης φτάνει τα 28.810 ευρώ. Με άλλα λόγια, το όφελος για τον αγοραστή διευκολύνει συμφωνίες του τύπου «να μοιραστούμε τον φόρο υπεραξίας» που προκύπτει για τον ιδιοκτήτη.

Ούτως ή άλλως, όπως λένε οι συμβολαιογράφοι, τέτοιου είδους συνεννοήσεις γίνονται ήδη μέσω των συμφωνητικών που καταφτάνουν στα γραφεία τους. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση οικοπέδου στον Γέρακα που επρόκειτο να μεταβιβαστεί τον Δεκέμβριο, αλλά οι δύο πλευρές παρέτειναν την υπογραφή του συμβολαίου για τον Ιανουάριο, κατόπιν αιτήματος του αγοραστή προκειμένου να επωφεληθεί από τη μείωση του φόρου μεταβίβασης από το 10% στο 3%. Οταν ωστόσο ο συμβολαιογράφος ενημέρωσε τον πωλητή ότι θα κληθεί να πληρώσει 1.200 ευρώ φόρο υπεραξίας, ο τελευταίος ζήτησε από τον συμβαλλόμενο σε αντάλλαγμα της εξυπηρέτησης που του παρείχε (σ.σ. δηλαδή ότι περίμενε να μειωθεί ο φόρος μεταβίβασης) να καταβάλει εκείνος τον φόρο υπεραξίας. Ετσι και συνέβη. Ο αγοραστής δέχτηκε να καταβάλει τα 1.200 ευρώ, καθώς ο ίδιος θα ωφεληθεί από τη μείωση του συντελεστή στο 3% κατά 3.000 ευρώ.

Μπορεί όμως να συμβεί και το αντίθετο. Να δεχθεί δηλαδή ο πωλητής να καταβάλει το σύνολο της φορολογικής επιβάρυνσης, τόσο το δικό του φόρο όσο και εκείνον του αγοραστή, όπως συνέβη με διαμέρισμα στη Βάρκιζα.

Η αντικειμενική αξία του είναι 90.000 ευρώ, αλλά η εμπορική του 35.000 ευρώ. Προφανώς ο πωλητής έχει τόσο μεγάλη ανάγκη να πουλήσει το ακίνητο ώστε υπέγραψε συμφωνητικό με τον αγοραστή που είναι αλλοδαπός ότι θα καταβάλει εκείνος τα 4.000 ευρώ που αντιστοιχούν στη συνολική φορολογική επιβάρυνση (φόρος υπεραξίας και μεταβίβασης).

Τέσσερις κατηγορίες. Κατά πόσον η μετακύλιση μέρους του φόρου υπεραξίας στον αγοραστή θα περιοριστεί σε μεμονωμένα περιστατικά ή θα γενικευθεί ως τάση μένει να φανεί. Ωστόσο το νέο φορολογικό τοπίο διαμορφώνει, όπως λέει στα «ΝΕΑ» ο πρόεδρος της Συντονιστικής Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος Κωνσταντίνος Βλαχάκης, τέσσερις διαφορετικές κατηγορίες ακινήτων ως προς την επιβάρυνσή τους.

Τα πιο ελκυστικά υπό την έννοια ότι δεν επιβαρύνονται με φόρο υπεραξίας, είναι ασφαλώς τα ακίνητα που βρίσκονται στην κατοχή κάποιου πριν από το 1995, τα οποία και απαλλάσσονται.

Πρόκειται ωστόσο για παλαιά ακίνητα τα περισσότερα, που μειονεκτούν σε παροχές έναντι των καινούργιων ειδικά αν πρόκειται για ακριβές περιοχές όπως τα βόρεια ή τα νότια προάστια της Αττικής όπου και έλαβε χώρα η κατασκευαστική έκρηξη της δεκαετίας του 2000.

Η πιο ωφελημένη και άρα πιο ελκυστική φορολογικά κατηγορία ακινήτων είναι όσα περιήλθαν στην κατοχή του σημερινού ιδιοκτήτη τους κατά την περίοδο από την 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2002. Στα ακίνητα της κατηγορίας αυτής οι συντελεστές απομείωσης περιορίζονται καθώς πολλαπλασιάζονται με το 0,8, και επομένως ο φόρος υπεραξίας μειώνεται έναντι των λοιπών.

Ο λόγος για τον οποίο το υπουργείο Οικονομικών αποφάσισε να μειωθεί περαιτέρω ο συντελεστής απομείωσης στα συγκεκριμένα ακίνητα αποδίδεται, όπως λένε στελέχη της αγοράς, στο γεγονός ότι οι εμπορικές τιμές κατά την περίοδο 1995-2002 κινούνταν σε πολύ λογικά επίπεδα και δεν είχαν την παραμικρή σχέση με τη φούσκα των ετών 2007-2011.

Λιγότερο ελκυστική φορολογικά είναι η κατηγορία όσων ακινήτων περιήλθαν στην κατοχή του σημερινού ιδιοκτήτη από το 2002 έως και το 2007, δηλαδή πριν από την τελευταία αύξηση των αντικειμενικών αξιών.

Στα συμβόλαια της εποχής εκείνης δηλώνονταν ως τίμημα αγοράς οι αντικειμενικές αξίες που τη συγκεκριμένη περίοδο ήταν αρκετά χαμηλές, ενώ οι εμπορικές τιμές είχαν αρχίσει σταδιακά να αυξάνονται. Οι συντελεστές απομείωσης αρχίζουν από 81,1% (αν το ακίνητο αποκτήθηκε το 2002), και φτάνουν μέχρι το 89,5%, αν αποκτήθηκε το 2007.

Τέλος, υπάρχει μια τέταρτη κατηγορία, τα ακίνητα που αποκτήθηκαν την περίοδο 2007-2014. Στα συμβόλαια έχουν αναγραφεί ως τιμές κτήσης οι αντικειμενικές αξίες, οι οποίες και παραμένουν μέχρι σήμερα οι ίδιες.

Αν λοιπόν τα ακίνητα αυτά επιχειρηθεί σήμερα να πουληθούν στην αντικειμενική τους αξία, η επιβάρυνση θα είναι πολύ μικρή. Αυτό άλλωστε προκύπτει και από τους πολύ υψηλούς συντελεστές απομείωσης της υπεραξίας τους με βάση τα έτη διακράτησης, που κυμαίνονται μεταξύ 89,5% και 100%.